Hace un par de años, las empresas de ciencias de la vida competían por arrendamientos de oficinas y los desarrolladores no podían satisfacer la demanda lo suficientemente rápido. Pero ahora, ese hambre por espacio se ha reducido, y los edificios de oficinas y laboratorios disponibles en la región han aumentado a un nivel récord.

La tasa total de vacantes del condado subió al 20.4%, según un informe del mercado de ciencias de la vida del tercer trimestre de la firma de bienes raíces comerciales Jones Lang LaSalle (JLL). Eso se traduce en aproximadamente 5 millones de pies cuadrados de espacio esperando ser ocupado, de un suministro existente de 24.6 millones de pies cuadrados en San Diego.

Es casi el doble de la tasa de vacantes del 10.5% registrada durante el mismo período del año pasado. La cantidad de oficinas y laboratorios disponibles ha ido aumentando constantemente desde 2023, mientras que la demanda por estos espacios ha caído drásticamente.

La tasa total de vacantes —que incluye el espacio ofrecido para subarrendamiento— está siendo impulsada por nuevos proyectos de construcción y una creciente tendencia de empresas que están liberando espacio. Para algunas empresas, estas decisiones inmobiliarias fueron el resultado de reestructuraciones o problemas financieros.

El gigante farmacéutico Takeda Pharmaceuticals, por ejemplo, se mudó recientemente de su edificio de 163,648 pies cuadrados en Towne Center Drive después de que una reestructuración cerró su oficina local de investigación y desarrollo. DermTech, con sede en San Diego, anteriormente arrendaba un edificio de oficinas completo de 110,000 pies cuadrados en Del Mar Heights. Pero la empresa solicitó el capítulo 11 de quiebra en junio y vendió sus activos tras luchar por asegurar más financiamiento.

Luego estaba Cue Health, un fabricante de pruebas de COVID-19 que aumentó su financiamiento, personal e instalaciones de fabricación locales durante la pandemia. La empresa, que en su momento valía 2.3 mil millones de dólares, colapsó en mayo, lo que resultó en el cierre de sus ocho instalaciones en el condado. Es un contraste marcado con el comienzo de 2022, cuando la tasa de vacantes de ciencias de la vida en San Diego alcanzó un mínimo histórico del 1%, o 188,000 pies cuadrados. La escasez de espacio disponible en el núcleo de ciencias de la vida de San Diego había llevado a las empresas a competir por arrendamientos y pagar precios elevados.

“San Diego pasó por una cantidad sin precedentes de construcción relacionada con las ciencias de la vida,” dijo Taylor DeBerry, asociado senior del grupo de ciencias de la vida de JLL. “Así que, realmente, lo que sucedió es que simplemente nos suscribimos en exceso al espacio y los arrendadores comenzaron a construir como locos.”

DeBerry dijo que la situación actual se puede rastrear a ese período de excesiva exuberancia. Mientras que la mayoría de las empresas no estaban utilizando sus oficinas durante la pandemia, la industria de ciencias de la vida experimentó un aumento en la demanda de espacios colaborativos.

“Las demandas de oficinas cayeron, así que, para salvar sus inversiones inmobiliarias, los inversores en bienes raíces de ciencias de la vida entraron y comenzaron a convertir edificios… en espacios de ciencias de la vida,” dijo. “Así que realmente tuviste una especie de tormenta perfecta donde esencialmente la gente trasladó todo su dinero de espacios de oficina convencionales a espacios de ciencias de la vida.”

Un par de desarrollos que ingresaron al mercado en los últimos meses incluyen Vista Sorrento Labs, un edificio de 117,000 pies cuadrados en Sorrento Mesa, y un edificio de 60,000 pies cuadrados en Towne Center Drive en Torrey Pines. La tasa de vacantes del condado no incluye proyectos en construcción; esos se reflejan en la tasa de disponibilidad, que también está en un récord alto del 26.8%.

Una gran parte de este auge constructivo proviene de niveles récord de financiamiento de capital de riesgo en 2021 que llevaron a un crecimiento sin precedentes para las empresas de ciencias de la vida.

Durante el tercer trimestre de este año, San Diego registró alrededor de 3.8 millones de pies cuadrados de espacio de ciencias de la vida en desarrollo. En el tercer trimestre de 2019, había poco menos de 700,000 pies cuadrados en desarrollo. Mientras que las ‘startups’ de ciencias de la vida en San Diego continúan recibiendo más de 1,000 millones de dólares en acuerdos de capital de riesgo cada trimestre, es una fuerte disminución respecto a hace unos años, cuando las startups obtenían el doble de financiamiento. Se están registrando menos acuerdos y ese dinero rara vez va a startups en etapas tempranas.

A construction project in Sorrento Mesa near Qualcomm’s headquarters. Pacific Center by Sterling Bay is a new 500,000 square foot life science development.

Todavía hay dinero esperando ser invertido, pero los inversores no están asumiendo riesgos como lo hacían durante la pandemia. Este año, las altas tasas de interés y la anticipación de las elecciones presidenciales en EE.UU. han llevado a inversores y empresas a ajustar sus gastos.

Aunque la actividad de arrendamiento sigue siendo tibia, hubo un ligero aumento en la demanda durante el tercer trimestre. La pequeña cantidad de arrendamientos recientes fue de menos de 70,000 pies cuadrados y la mayoría fue para empresas que están expandiendo su presencia.

Por ejemplo, Mirador Therapeutics —una biotecnológica que lanzó con 400 millones de dólares— firmó un nuevo arrendamiento de 66,000 pies cuadrados en Sorrento Mesa. Aunque algunas empresas han fracasado este año, DeBerry dijo que las que siguen adelante tienen futuros más prometedores.

“Creo que es similar a lo que experimentarías en un incendio forestal, donde los árboles se queman pero luego comienzan a crecer nuevos brotes,” dijo DeBerry. “Algunas de las empresas que están buscando espacio en este momento han firmado acuerdos de asociación estratégica con grandes compañías farmacéuticas. Estás viendo mucho de eso y eso está resultando en una demanda de inquilinos.”

DeBerry espera que las tasas de vacantes y disponibilidad de San Diego continúen aumentando a medida que se entreguen más proyectos, y no bajarán pronto. Si bien ha sido difícil atraer inquilinos de ciencias de la vida en general, ha sido especialmente complicado para los nuevos edificios en el centro de la ciudad más allá de los vecindarios principales de biotecnología de San Diego.

El campus RaDD IQHQ en la costa de San Diego es un proyecto de 1.7 millones de pies cuadrados centrado en laboratorios y oficinas de ciencias de la vida. El complejo también ofrece comercio, restaurantes y espacios verdes.

The Campus at Horton es un desarrollo de uso mixto de 10 acres en el corazón del centro que tiene planes para oficinas de ciencias de la vida además de dos torres de apartamentos de 40 pisos y comercio.

Ambos desarrollos en el centro están fuera del clúster tradicional de biotecnología de San Diego y no han anunciado inquilinos de ciencias de la vida.

Los expertos dicen que los inquilinos tienen el poder en este tipo de mercado y pueden conseguir espacios premium a un precio más barato. El alquiler promedio en el condado de San Diego ha caído por noveno trimestre consecutivo, según JLL. “Siempre que hay un exceso de oferta, verás al inquilino con más poder de negociación,” dijo Daniel Maldonado, director gerente de Unispace Life Sciences. “Los inquilinos están buscando espacios de alta gama porque pueden encontrar buenas ofertas.”

La firma de Maldonado diseña espacios para biotecnológicas y grandes compañías farmacéuticas en todo el mundo. Dijo que el desequilibrio entre la oferta de espacio de ciencias de la vida y la demanda de las empresas en este momento no es único de San Diego.

Los otros dos principales mercados de ciencias de la vida del país, Boston y San Francisco, están experimentando tendencias similares. Sin embargo, Maldonado es optimista de que San Diego se recuperará más rápidamente en el próximo año porque sus tasas de vacantes y alquiler son más bajas que las de otros mercados importantes.

En comparación, la tasa total de vacantes de Boston fue del 28.4% durante el tercer trimestre, y el alquiler promedio fue de 86.02 dólares por pie cuadrado. El alquiler promedio de San Diego fue de 5.85 dólares por pie cuadrado.

“Estoy realmente convencido de que este problema a corto plazo —la tasa de vacantes— será superado por una demanda creciente a largo plazo porque las proyecciones a largo plazo para San Diego” muestran un crecimiento prometedor en el empleo en ciencias de la vida, dijo Maldonado.

Original Story

Even San Diego’s life science office buildings are sitting vacant. ‘We just oversubscribed on space.’